| Source | Target | | I situationer där en kommun får ett högre motbud på en tomt efter en oberoende expertvärdering bör kommunen enligt övervakningsmyndighetens åsikt som en allmän regel göra en noggrannare bedömning av det högre budet för att säkerställa att tomten säljs till marknadsvärde. | Valvontaviranomaisen mielestä kunnan olisiyleensä sellaisessa tilanteessa, jossa se saa kiinteistöstä korkeamman hintatarjouksen kuin riippumaton asiantuntija-arvio, otettava korkeampi tarjous tarkasteltavakseen, jotta se voi varmistua kiinteistön myymisestä markkinahintaan. |
| Detta kan göras genom att antingen begära en ytterligare värdering av tomten eller begära att den oberoende värderingsmannen omvärderar tomtvärdet. | Tämä voidaan tehdä joko pyytämällä kiinteistöstä toinen arvio tai pyytämällä riippumatonta asiantuntijaa tekemään uusi arvio. |
| De norska myndigheterna menar följaktligen att OB:s bud på 3,1 miljoner norska kronor måste anses komma från enpart med ett särskilt intresse, som ser att OB har en dominerande ställning på den lokala marknaden för skidtjänster och därför är villig att betala ett överdrivet högt pris för att få bort konkurrenter från marknaden. | Tämän vuoksi Norjan viranomaiset väittävät, että OB:n tekemä 3,1 miljoonan Norjan kruunun tarjous on katsottava sellaisen osapuolen tarjoukseksi, jolla on tällainen erityisintressi, koska OB:lla on määräävä asema paikallisilla hiihtopalvelumarkkinoilla, joten se oli valmis maksamaan ylisuuren hinnan raivatakseen kilpailijat kyseisiltä markkinoilta. |
| De norska myndigheterna anser därför att det värde som angetts av expertvärderarna avspeglar tomtens faktiska marknadsvärde. | Norjan viranomaiset katsovat tämän vuoksi, että asiantuntijoiden ilmoittamat arviot tontin arvosta vastaavat sen todellista markkina-arvoa. |
| 6 Synpunkter från Strand Drift Oppdal AS [29] | 6 Strand Drift Oppdal AS:n huomautukset [29] |
| SDO hävdar att föreliggande ärende och kommissionens beslut C35/2006 inte kan jämföras. | SDO väittää, että kyseessä olevaa tapausta ja komission päätöstä C35/2006 ei voida verrata toisiinsa. |
| I beslut C35/2006 utfördes den oberoende värderingen av tomten nästan två och ett halvt år före försäljningen, och under en så lång tid skulle värdet på marken kunnat ha ändrats betydligt. | Päätöksessä C35/2006 oli kyseessä riippumaton arviointi, joka oli suoritettu lähes kaksi ja puoli vuotta ennen kaupantekoa, jolloin maan arvo on saattanut näin pitkällä aikavälillä muuttua merkittävästi. |
| För det andra hävdar SDO att det i ärende C35/2006 är oklart om den oberoende värderingen användes för att fastställa avtalsvärdet. | Toiseksi SDO väittää, että päätökseen C35/2006 liittyvät tosiasiat jättävät epäselväksi, käytettiinkö riippumatonta arviota kauppahinnan määrittämiseen. |
| I föreliggande ärende hävdar SDO däremot att försäljningen av marken genomfördes enligt punkt 2.2 i övervakningsmyndighetens riktlinjer. | Sen sijaan kyseessä olevassa tapauksessa kauppa suoritettiin SDO:n mukaan valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2. jakson mukaisesti. |
| SDO hävdar vidare att OB:s anbud förefaller ingå i en strategi för att bli den enda leverantören av skidtjänster på den lokala marknaden, vilket enligt SDO förklarar varför OB lämnade ett bud som långt överstiger tomtens marknadsvärde. | SDO väittää, että OB:n tarjous vaikuttaa osalta strategiaa, jonka mukaan OB haluaa hiihtopalveluiden ainoaksi tarjoajaksi paikallisilla markkinoilla, mikä SDO:n mukaan selittää sen, miksi OB teki tarjouksen, joka ylittää huomattavasti kyseisen tontin markkina-arvon. |
| SDO hänvisar också till de upplysningar som lämnats av Oppdal kommune i en översikt av den 29 augusti 2008 [30], som visar att tomtens försäljningspris är det högsta pris per kvadratmeter som kommunen har vetskap om. | SDO viittaa myös Oppdalin kunnan 29 päivänä elokuuta 2008 päivätyssä selonteossa [30]antamiin tietoihin, jotka osoittavat, että tontin neliöhinta oli korkeampi kuin yhdessäkään kunnan tiedossa olevassa kaupassa. |
| SDO menar också att klaganden har köpt tomter i området till betydligt lägre priser än försäljningspriset i föreliggande ärende. | Lisäksi SDO väittää, että kantelun tekijä on ostanut alueelta maata huomattavasti alemmilla hinnoilla kuin kyseessä olevan tapauksen myyntihinta. |
| SDO påpekar likaså att enligt norsk avtalsrätt har ett avtal ingåtts och är bindande när parterna har enats om villkoren, vare sig avtalet har undertecknats eller ej. | SDO väittää, että Norjan sopimusoikeuden mukaan sopimus on tehty ja siitä tulee sitova, kun sopimuspuolet ovat sopineet sen ehdoista riippumatta siitä, onko sopimusta allekirjoitettu. |
| SDO anser därför att Oppdal kommune var juridiskt skyldig att sälja tomten till SDO vid den tidpunkt då OB lade sitt bud. | Tämän vuoksi SDO katsoo, että Oppdalin kunta oli juridisesti velvollinen myymään tontin SDO:lle siinä vaiheessa, kun OB teki tarjouksensa. |
| SDO anser att försäljningen av tomten har skett till marknadsvärde, eftersom försäljningspriset grundas på värderingen av de två oberoende experterna enligt övervakningsmyndighetens riktlinjer. | SDO katsoo, että tontti on myyty markkinahintaan, koska kauppahinta perustui kahden riippumattoman asiantuntijan arviointiin valvontaviranomaisen suuntaviivoissa edellytetyllä tavalla. |
| SDO hävdar därför att inget statligt stöd förekommer. | Näin ollen tapaukseen ei SDO:n mukaan liity valtiontukea. |
| Följande anges i artikel 61.1 i EES-avtalet: | ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa: |
| När det gäller statligt stöd anses kommuner vara en del av staten, vilket innebär att kommunens medel kan anses utgöra statliga medel. | Tuen on oltava valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty Kunnat katsotaan valtiontukiasioissa osaksi valtiota, joten Oppdalin kunnan varoja voidaan pitää valtion varoina. |
| I riktlinjerna ges ytterligare vägledning om hur övervakningsmyndigheten tolkar EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd i bedömningar av försäljning av statlig mark och statliga byggnader. | Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevissa valtiontuen suuntaviivoissa, jäljempänä ’suuntaviivat’, annetaan lisätietoa siitä, miten valvontaviranomainen tulkitsee ja soveltaa ETA-sopimuksen valtiontukea koskevia määräyksiä silloin, kun kyse on julkisten maa-alueiden ja rakennusten myynnin arvioinnista. |
| I punkt 2.1 beskrivs en överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande, och i punkt 2.2. beskrivs en överlåtelse genom en oberoende expertvärdering. | Suuntaviivojen 2.1 jaksossa kuvataan myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ja 2.2 jaksossa myyntiä ilman tarjouskilpailua (riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella). |
| Försäljning av statligt ägda marker och byggnader under marknadsvärde innebär förekomst av statliga medel. | Julkisessa omistuksessa olevien maa-alueiden ja rakennusten myyminen markkina-arvoa alhaisempaan hintaan viittaa valtion varojen käyttöön. |
| I riktlinjerna anges dock två situationer där det pris som betalats för tomten i fråga om de tillämpliga villkoren är uppfyllda anses motsvara marknadsvärde, vilket utesluter förekomst av statligt stöd. | Suuntaviivoissa määritellään kuitenkin kaksi tilannetta, joissa kiinteistöstä maksetun hinnan katsotaan tietyin ehdoin vastaavan markkina-arvoa, jolloin kyse ei ole valtion varoista. |
| Som nämns ovan rör det sig om följande två situationer: a) Försäljningen har skett genom ett villkorslöst anbudsförfarande, och b) försäljningen har skett efter en oberoende expertvärdering. | Kuten edellä on mainittu, nämä tilanteet ovat seuraavat: a) myynti on tapahtunut tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai b) myynti on tapahtunut riippumattoman asiantuntija-arvion perusteella. |
| I föreliggande ärende anordnade kommunen inget villkorslöst anbudsförfarande, utan använde två oberoende expertvärderingar som underlag för att fastställa försäljningspriset. | Kyseessä olevassa tapauksessa kunta ei järjestänyt tarjouskilpailua ilman ehtoja vaan käytti kahta riippumattoman asiantuntijan arviota perustana myyntihinnan määrittämiselle. |
| Följande anges i punkt 2.2 i övervakningsmyndighetens riktlinjer: ”Om offentliga myndigheter avser att inte använda förfarandet som beskrivs i punkt 2.1, bör en värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att det är fråga om statligt stöd.” | Valvontaviranomaisen suuntaviivojen 2.2 jaksossa määrätään, että ”jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää 2.1 jaksossa kuvattua menettelyä, yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.” |
| De norska myndigheterna har uppgett att Oppdal kommune beställde två värderingar, av de oberoende värderingsmännen Geir Husebø och Ragnar Lian. | Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet, että Oppdalin kunta tilasi kaksi arviota. Ne tekivät riippumattomat arvioijat Geir Husebø ja Ragnar Lian. |
| Tomtens marknadsvärde uppskattades till liknande belopp i båda rapporterna, 800000 norska kronor respektive 850000 norska kronor. | Molemmat asiantuntijat esittivät tontin markkina-arvosta samankaltaisen arvion, 800000 ja 850000 Norjan kruunua. |
| Försäljningen av tomten | Tontin myynti |
| Såsom övervakningsmyndigheten påpekar i beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande behandlas dock inte situationer där bindande bud läggs efter mottagandet av expertutlåtandet, men innan ett bindande avtal har slutits uttryckligen i riktlinjerna. | Kuten valvontaviranomainen huomautti aloittamista koskevassa päätöksessä, suuntaviivoissa ei käsitellä nimenomaisesti sellaisesta tilannetta, jossa asiantuntija-arvion jälkeen mutta ennen sopimuksen tekemistä saadaan korkeampi hintatarjous. |
| Övervakningsmyndigheten menar att en situation som denna, där ett högre motbud har lagts, föranleder tvivel om huruvida värderingarna avspeglar det faktiska marknadspriset för tomten. | Valvontaviranomainen katsoo, että tällaisessa tilanteessa kilpailevan korkeamman tarjouksen esittäminen saattaa herättää epäilyjä siitä, vastaavatko asiantuntijoiden arviot kiinteistön todellista markkinahintaa. |
| I beslutet om att inleda ett formellt granskningsförfarande hänvisar övervakningsmyndigheten till kommissionens beslut C35/2006, som rör en situation där ett bud lämnades efter det att expertvärderingen mottagits. | Valvontaviranomainen viittasi aloittamista koskevassa päätöksessä komission päätökseen C35/2006, joka koskee tilannetta, jossa tarjous saatiin asiantuntija-arvion jälkeen. |
| Kommissionen anger följande i sitt beslut: | Komissio totesi päätöksessään seuraavaa: |
| ”Även om det hade utförts en expertvärdering i enlighet med meddelandet [32](dvs. en alldeles före försäljningen och på grundval av allmänt accepterade värderingsstandarder utförd värdering av den mark som skulle säljas) skulle en sådan värdering, i avsaknad av verkliga bud, inte ha utgjort mer än det näst bästa instrumentet för att fastställa marknadsvärdet på marken. Så snart det läggs fram ett trovärdigt och bindande bud som är direkt jämförbart med och högre än värdet enligt en expertvärdering, bör budet ges företräde. Genom budet fastläggs ett reellt marknadsvärde. I det föreliggande ärendet bör skillnaden mellan budet och det faktiska försäljningspriset anses vara det bästa måttet på förlusten av statliga medel.” [33].Kommissionens beslut överklagades till tribunalen. | ”Vaikka myytävän maa-alueen arvosta olisi tehty asiantuntija-arvio tiedonannon [32]mukaisesti (eli juuri ennen myyntiä, yleisesti hyväksyttyjä arviointinormeja noudattaen), tosiasiallisten tarjousten puuttuessa se olisi ollut vasta toiseksi paras väline maa-alueen markkina-arvon toteamiseen. Uskottava ja sitova tarjous, jota voidaan suoraan verrata asiantuntija-arvioon ja joka on sitä korkeampi, on asetettava etusijalle. Tarkasteltavana olevassa tapauksessa tarjouksen ja tosiasiallisen kauppahinnan erotusta on pidettävä parhaana mittarina valtion varojen menetykselle” [33].Komission päätöksestä valitettiin unionin yleiseen tuomioistuimeen. |
| Tribunalen [34]instämde inte i kommissionens bedömning och ansåg att inget statligt stöd förekom i markförsäljningstransaktionen. | Yleinen tuomioistuin [34]oli eri mieltä komission näkemyksestä ja totesi, että maakauppaan ei liittynyt valtiontukea. |
| Tribunalen fastställde att det högre motbudet varken var trovärdigt eller jämförbart med det bud som godtagits av kommunen [35]. | Yleinen tuomioistuin päätteli, että kilpaileva korkeampi tarjous ei ollut uskottava eikä verrattavissa kunnan hyväksymään tarjoukseen [35]. |
| Tribunalen påpekade också att det är viktigt att beakta de särskilda omständigheterna i ärendet vid fastställandet av huruvida ett högre motbud kan anses vara jämförbart [36]. I föreliggande ärende har de norska myndigheterna förklarat att OB var en köpare med ett särskilt intresse i tomten, och att OB på grund av sitt särskilda intresse var berett att betala ett onormalt högt pris för tomten för att förhindra SDO från att etablera sig som konkurrent till OB. | Lisäksi se huomautti, että oli tärkeää tarkastella asiaan liittyviä erityisiä olosuhteita, kun määritetään sitä, voidaanko kilpailevaa tarjousta pitää vertailukelpoisena [36].Kyseessä olevassa tapauksessa Norjan viranomaiset ovat kertoneet, että OB oli ostaja, jolla oli erityisintressi tonttiin, joten se oli valmis maksamaan tontista ylisuuren hinnan estääkseen SDO:ta perustamasta sen kanssa kilpailevan yrityksen. |
| OB är den dominerande leverantören av skidtjänster på skidorten. | OB:lla on määräävä asema kyseisen hiihtokeskuksen hiihtopalvelumarkkinoilla. |
| SDO:s verksamhet skulle konkurrera direkt med de tjänster som tillhandahålls av OB och hota OB:s marknadsställning. | SDO:n toiminta kilpailisi suoraan OB:n tarjoamien palvelujen kanssa ja uhkaisi OB:n markkina-asemaa. |
| OB motsatte sig en ny detaljplan för tomten, och när klagomålet avslogs ville företaget köpa tomten. | OB vastusti kyseisen tontin uudelleenkaavoitusta, ja kun sen valitus hylättiin, OB halusi itse ostaa tontin. |
| Detta visar OB:s avsikter. | Tämä todistaa OB:n aikeista. |
| OB kan därför anses ha ett särskilt intresse i tomten. OB:s särskilda intresse avspeglas i det höga budet. | Tämän vuoksi voidaan katsoa, että OB:lla oli erityisintressi tonttiin. Tämä intressi näkyy sen korkeassa hintatarjouksessa. |
| Det bud som lades av OB var över tre gånger så högt (3100000 norska kronor) som det pris som fastställdes av de oberoende experterna, och övervakningsmyndigheten ser inga indikationer på att de värderingar som utförts av de oberoende experterna hade några brister. | OB:n tekemä tarjous oli yli kolme kertaa suurempi (3100000 Norjan kruunua) kuin riippumattomien asiantuntijoiden hinta-arviot, eikä valvontaviranomaisella ole syytä epäillä, että riippumattomien asiantuntijoiden tekemissä arvioissa olisi puutteita. |
| I föreliggande ärende anser myndigheten att de bud som lagts av SDO och OB inte är jämförbara på grund av OB:s särskilda intresse i tomten. | Valvontaviranomainen katsookin tässä tapauksessa, että SDO:n ja OB:n tekemät tarjoukset eivät ole vertailukelpoiset, koska OB:lla oli erityisintressi tonttiin. |
| Till följd av detta särskilda intresse är OB villigt att lägga ett överdrivet högt bud på tomten. | Tästä erityisintressistä johtuen OB oli valmis tarjoamaan tontista huomattavaa ylihintaa. |
| Detta bud kan därför inte anses vara jämförbart med det bud som lagts av SDO, som avspeglar det värde på tomten som fastställts av de oberoende experterna. | Tästä syystä tämä tarjous ei ole vertailukelpoinen SDO:n tekemän tarjouksen kanssa, joka vastaa riippumattomien asiantuntijoiden määrittämää tontin arvoa. |
| Med tanke på omständigheterna i detta ärende drar övervakningsmyndigheten följaktligen slutsatsen att tomten såldes till marknadsvärde enligt det förfarande som fastställs i punkt 2.2 i myndighetens riktlinjer för inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader. | Asiaan liittyvät olosuhteet huomioon ottaen valvontaviranomainen päättelee, että tontti myytiin markkinahintaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen 2.2. jaksossa määrätyn menettelyn mukaisesti. |
| Mot bakgrund av ovanstående anser övervakningsmyndigheten att inget statligt stöd förekom i kommunens försäljning av tomten till SDO, eftersom det högre motbud som lades av OB måste anses komma från en köpare med ett särskilt intresse i tomten. | Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan tonttikauppaan SDO:n kanssa ei liittynyt valtiontukea, sillä OB:n tekemän kilpailevan tarjouksen on katsottava tulleen ostajalta, jolla oli erityisintressi tonttiin. |
| Övervakningsmyndigheten anser således att försäljningen har skett till marknadsvärde enligt det förfarande som fastställs i punkt 2.2 i myndighetens riktlinjer för inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader. | Valvontaviranomainen päätteleekin, että tontti myytiin markkinahintaan julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettujen valvontaviranomaisen valtiontuen suuntaviivojen 2.2. jaksossa määrätyn menettelyn mukaisesti. |
| 7 Slutsats | 7 Päätelmät |
| På grundval av ovanstående bedömning anser övervakningsmyndigheten att Oppdal kommunes försäljning av tomt gnr 271/8 till Strand Drift Oppdal inte utgör statligt stöd i den mening som avses i EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd. | Edellä esitetyn arvioinnin perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan suorittama tontin gnr 271/8 myynti Strand Drift Oppdal AS:lle ei muodosta ETA-sopimuksen valtiontukisäännöissä tarkoitettua valtiontukea, |
| Eftas övervakningsmyndighet anser att Oppdal kommunes försäljning av tomt gnr 271/8 till Strand Drift Oppdal inte utgör statligt stöd i den mening som avses i EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd. | EFTAn valvontaviranomainen katsoo, että Oppdalin kunnan suorittama tontin gnr 271/8 myynti Strand Drift Oppdal AS:lle ei muodostanut ETA-sopimuksen valtiontukisäännöissä tarkoitettua valtiontukea. |
| Härmed avslutas det förfarande som inleddes i enlighet med artikel 4.4, jämförd med artikel 13 i del II i protokoll 3 om Oppdal kommunes försäljning av tomt gnr 271/8. | Pöytäkirjassa 3 olevan II osan 4 artiklan 4 kohdan ja 13 artiklan nojalla aloitettu menettely, joka koskee Oppdalin kunnan suorittamaa tontin gnr 271/8 myyntiä, lopetetaan. |
| Endast den engelska texten är giltig. | Ainoastaan päätöksen englanninkielinen teksti on todistusvoimainen. |
| Utfärdat i Bryssel den 9 maj 2012. | Tehty Brysselissä 9 päivänä toukokuuta 2012. |
| Finns på: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf | Saatavilla osoitteessa: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf |
| Synpunkterna har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning, EUT C 34, 3.2.2011, och i HYPERLINK ”http://www.efta.int/publications/eea-supplements.aspx” EES-supplement nr 6, 3.2.2011. | Julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessäEUVL C 34, 3.2.2011 ja sen ETA-täydennysosassa EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011. |
| Dokumenten har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning, EUT C 34, 3.2.2011 och i EES-supplement nr 6, 3.2.2011. | Asiakirja julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessäEUVL C 34, 3.2.2011 ja sen ETA-täydennysosassa EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011. |
| Diarienr 491369. | Tapahtuma nro 491369. |
| Se protokoll från mötet den 31mars 2008 i Oppdal kommune (byggnadsmyndigheten) (diarienr 490914). | Ks. 31.3.2008 pidetyn Oppdalin kunnan (rakennusviranomainen) kokouksen pöytäkirja (tapahtuma nro 490914). |
| Se protokoll från mötet den 30 juni 2008 i Oppdal kommune (den lokala ledningskommittén) (diarienr 493593). | Ks. 30.6.2008 pidetyn Oppdalin kunnan (kunnanhallitus) kokouksen pöytäkirja (tapahtuma nro 493593). |
