| Source | Target | | The presence of state aid within the meaning of Article 61(1) of the EEA Agreement | A existência de auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE |
| State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities [31] | Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas [31]. |
| The State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (“the Guidelines”) give further guidance on how the Authority interprets and applies the provisions of the EEA Agreement governing state aid when it comes to assessing sales of public land and buildings. | As Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas «as Orientações» fornecem diretrizes suplementares sobre a forma como o Órgão de Fiscalização interpreta e aplica as disposições do Acordo EEE que regem os auxílios estatais no âmbito da apreciação da venda de terrenos e imóveis públicos. |
| Section 2.1 describes a sale through an unconditional bidding procedure, while Section 2.2 describes a sale by way of an independent expert valuation. | O ponto 2.1 descreve a venda através de concurso incondicional, enquanto o ponto 2.2 descreve a venda através de uma avaliação por peritos independentes. |
| Sales of publicly owned land and buildings below market value imply that state resources are involved. | As vendas de terrenos e imóveis públicos abaixo do valor de mercado pressupõem a existência de recursos estatais. |
| However, the Guidelines provide for two situations where, if the applicable conditions are met, the price paid for the property will be held to correspond to market value thereby excluding the presence of state resources. | No entanto, as Orientações preveem duas situações em que, se as condições aplicáveis forem respeitadas, o preço pago pelo terreno será considerado correspondente ao valor de mercado, excluindo assim a presença de recursos estatais. |
| As noted above, these two situations are: (a) the sale has taken place through an unconditional biddingprocess; and (b) the sale has taken place after an independent expert valuation. | Tal como acima referido, estas duas situações são: a) a venda ser realizada através de um concurso incondicional e b) a venda ter lugar após uma avaliação por peritos independentes. |
| In the present case, the municipality did not organise an unconditional bidding process but used two independent expert valuations as the basis for determining the sales price. | No caso em apreço, o Município não organizou um concurso incondicional mas utilizou duas avaliações de peritos independentes como base para determinar o preço de venda. |
| Section 2.2 of the Authority’s Guidelines provides that “if public authorities intend not to use the procedure described under Section 2.1, an independent evaluation should be carried out by one or more independent asset valuers prior to the sale negotiations in order to establish the market value on the basis of generally accepted market indicators and valuation standards. The market price thus established is the minimum purchase price that can be agreed without granting state aid.” | O ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização estabelece que «Se as autoridades públicas decidirem não recorrer ao procedimento descrito no ponto 2.1, deverá ser efetuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O preço de mercado estabelecido desta forma constituirá o preço mínimo de aquisição suscetível de ser acordado sem a concessão de auxílios estatais.» |
| The Norwegian authorities have indicated that Oppdal municipality ordered two value assessments, by the independent appraisers Mr. Geir Husebø and Mr. Ragnar Lian. | As autoridades norueguesas indicaram que o Município de Oppdal solicitou duas avaliações pelos avaliadores independentes Geir Husebø e Ragnar Lian. |
| Both reports estimated a similar market value for the property, NOK 800000 and NOK 850000 respectively. | Os dois relatórios apresentaram uma estimativa semelhante do preço de mercado do terreno, respetivamente 800000 NOK e 850000 NOK. |
| The sale of the property | A venda do terreno |
| As the Authority pointed out in the opening decision, the Guidelines do not expressly deal with a situation where a higher conflicting bid is received after the receipt of the expert evaluation but prior to the conclusion of the contract. | Tal como o Órgão de Fiscalização salientou na decisão de início do procedimento, as Orientações não preveem expressamente uma situação em que é recebida uma proposta concorrente mais elevada após a receção da avaliação dos peritos mas antes da celebração do contrato. |
| The Authority considers that in such a situation, the submission of a conflicting higher bid could be liable to cast doubts on whether the expert evaluations reflect the actual market value of the property. | O Órgão de Fiscalização considera que, numa situação como esta, a apresentação de uma proposta concorrente mais elevada pode suscitar dúvidas quanto ao facto de o valor das avaliações refletir o valor real de mercado do terreno. |
| In the opening decision, the Authority referred to Commission decision C35/2006, which dealt with a situation where an offer was made after the receipt of the expert valuation. | Na decisão de início do procedimento, o Órgão de Fiscalização referiu a decisão C35/2006 da Comissão, que abordava uma situação em que a oferta foi apresentada após a receção da avaliação por peritos. |
| In its decision the Commission stated: | Nessa decisão, a Comissão especificou: |
| “Even if the expert evaluation had been carried out in accordance with the Communication [32], i.e. an evaluation of the actual plot of land that was to be sold carried out just before the sale and on the basis of generally accepted evaluation standards, this evaluation would only be a second best instrument to determine the market price of the land, in the absence of real price offers. From the moment that a credible and binding bid is submitted and provided that this bid is directly comparable to and higher than the price estimate according to the evaluation, the former must be preferred. The bid establishes a real market price and should be considered as a better proxy for the foregone State resources than an expert evaluation” [33].The Commission decision was appealed to the General Court. | «Mesmo que a avaliação de um perito tivesse sido realizada em conformidade com a Comunicação [32], ou seja, se se tratasse de uma avaliação do terreno que devia ser vendido, realizada antes da venda e com base em critérios de avaliação de aceitação geral, essa avaliação, na ausência de propostas efetivas, teria sido apenas um instrumento de segunda escolha para determinar o valor do terreno no mercado A partir do momento em que é apresentada uma proposta credível e firme que é diretamente comparável com o valor considerado por um perito e que lhe é superior, essa proposta deve ter preferência. A proposta estabelece o valor de mercado real. Neste caso, a diferença entre a proposta e o preço de venda efetivo deve ser considerada a melhor referência para se determinar a perda de recursos estatais» [33].A decisão da Comissão foi objeto de recurso para o Tribunal Geral. |
| The General Court [34]disagreed with the Commission’s assessment and found that no state aid was involved in the sale of land transaction. | O Tribunal Geral [34]não concordou com a apreciação da Comissão e concluiu que a operação relativa à venda de terrenos não incluía qualquer elemento de auxílio estatal. |
| The General Court concluded that the conflicting higher offer was neither credible nor comparable to the offer accepted by the municipality [35]. | O Tribunal Geral concluiu que a proposta concorrente mais elevada não era credível nem comparável à proposta aceite pelo Município [35]. |
| Further, the General Court also pointed out that it is important to consider the specific circumstances of the case when determining whether a conflicting bid can be considered comparable [36].In the present case, the Norwegian authorities have submitted that OB was a buyer with a special interest in the property and as a consequence of this special interest, OB was willing to pay an abnormally high price for the property to prevent SDO from establishing a business competing with its own. | Além disso, o Tribunal Geral assinalou igualmente que é importante considerar as circunstâncias específicas do caso para determinar se um conflito de ofertas pode ser considerado comparável [36].No presente caso, as autoridades norueguesas declararam que a OB era um comprador com um interesse especial no terreno, e em consequência deste interesse especial, a OB estavadisposta a pagar um preço anormalmente elevado pelo terreno para evitar que a SDO constituísse uma empresa que lhe fizesse concorrência. |
| OB is the dominant supplier of ski services at the ski resort. | A OB é o principal fornecedor de serviços de esqui na estância de esqui. |
| SDO’s business would be in direct competition with the services provided by OB and threaten OB’s market position. | As atividades empresariais da SDO estariam em concorrência direta com os serviços prestados pela OB e ameaçariam a sua posição no mercado. |
| OB objected to the rezoning of the property and when its complaint was rejected, OB wanted to buy the property. | A OB contestou o reclassificação do terreno e quando a sua reclamação foi indeferida pretendeu adquirir o terreno. |
| This demonstrates OB’s intentions. | Tal demonstra as intenções da OB. |
| OB can therefore be considered as having a special interest in the property. | Pode considerar-se, por conseguinte, que a OB tem um interesse especial no terreno. |
| OB’s special interest is reflected in the high bid; the bid submitted by OB was over three times higher (NOK 3100000) than the price determined by the independent experts and the Authority has noindications that the value assessments carried out by the independent experts had any shortcomings. | Esse interesse especial reflete-se na elevada oferta, que era mais de três vezes superior (3100000 NOK) ao preço determinado pelos peritos independentes; o Órgão de Fiscalização não dispõe de indicações de que as avaliações do valor realizadas pelos peritos independentes apresentassem quaisquer problemas. |
| In the present case, the Authority considers that the bids made by SDO and OB are not comparable because of OB’s special interest in the property. | No caso em apreço, o Órgão de Fiscalização considera que as ofertas apresentadas pela SDO e pela OB não são comparáveis devido ao interesse especial da OB pelo terreno. |
| As a consequence of this special interest, OB is willing to make an excessively high offer on the property. | Em consequência deste interesse especial, a OB está disposta a apresentar uma oferta excessivamente elevada pelo terreno. |
| This offer can therefore not be considered comparable to the offer made by SDO, which reflects the value of the property determined by the independent experts. | Esta oferta não pode, portanto, ser considerada comparável à oferta apresentada pela SDO, que reflete o valor do terreno determinado pelos peritos independentes. |
| Therefore, in view of the circumstances of the case, the Authority concludes that the property was sold at market price in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities. | Por conseguinte, tendo em conta as circunstâncias do caso, o Órgão de Fiscalização conclui que o terreno foi vendido ao preço de mercado, em conformidade com o procedimento estabelecido no ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização relativas às vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas. |
| In light of the above, the Authority considers that no state aid was involved in Oppdal municipality’s sale of the property to SDO, as the conflicting offer made by OB has to be considered as coming from a buyer with a special interest in the property. | Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização considera que a venda do terreno à SDO pelo Município de Oppdal não inclui qualquer auxílio estatal, uma vez que a oferta concorrente apresentada pela OB tem de ser considerada como proveniente de um comprador com um interesse especial no terreno. |
| The Authority thus considers the sale to have been carried out at market value in accordance with the procedure laid down in section 2.2 of the Authority’s Guidelines on the sales of land and buildings by public authorities. | Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização considera que a venda foi realizada ao valor do mercado, em conformidade com o procedimento estabelecido no ponto 2.2 das Orientações do Órgão de Fiscalização no que respeita à venda de terrenos e imóveis por entidades públicas. |
| Conclusion | 7 Conclusão |
| On the basis of the foregoing assessment, the Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of the state aid provisions in the EEA Agreement. | Com base na apreciação que precede, o Órgão de Fiscalização considera que a venda do terreno n.o 271/8 à Strand Drift Oppdal AS pelo Município de Oppdal não constitui um auxílio estatal na aceção das disposições relativas aos auxílios estatais do Acordo EEE. |
| The EFTA Surveillance Authority considers that Oppdal municipality’s sale of property gnr 271/8 to Strand Drift Oppdal AS did not constitute state aid within the meaning of Article 61 of the EEA Agreement. | O Órgão de Fiscalização da EFTA considera que a venda do terreno n.o 271/8 à Strand Drift Oppdal AS pelo Município de Oppdal não constitui um auxílio estatal na aceção do artigo 61.o do Acordo EEE. |
| The procedure initiated pursuant to Article 4(4), read in conjunction with Article 13, of Part II of Protocol 3 concerning the sale of property gnr 271/8 by Oppdal municipality is hereby closed. | É encerrado o procedimento a que foi dado início nos termos do artigo 4.o, n.o 4, em conjugação com o artigo 13.o, da Parte II do Protocolo n.o 3, no que respeita à venda do terreno n.o 271/8 pelo Município de Oppdal. |
| Published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011. | Publicado no Jornal Oficial da União Europeia, JO C 34 de 3.2.2011, e no Suplemento EEE do Jornal Oficial da União Europeia n.o 6 de 3.2.2011. |
| These documents were published in the Official Journal of the European Union, OJ C 34, 3.2.2011, and in the EEA Supplement to the Official Journal No 6, 3.2.2011. | Estes documentos foram publicados no Jornal Oficial da União Europeia, JO C 34 de 3.2.2011, e no Suplemento EEE do Jornal Oficial da União Europeia n.o 6 de 3.2.2011. |
| See minutes from meeting 31.03.2008 in Oppdal municipality (building authority) (Event No 490914). | Ver ata da reunião de 26.5.2008 no Município de Oppdal (administração de edifícios) (documento n.o 490914). |
| See minutes from meeting 26.05.2008 in Oppdal municipality (building authority) (Event No 490914). | Ver ata da reunião de 26.5.2008 no Município de Oppdal (administração de edifícios) (documento n.o 490914). |
| See minutes from meeting 30.6.2008 in Oppdal municipality (local executive committee) (Event No 493593). | Ver ata da reunião de 30.6.2008 no Município de Oppdal (comité executivo local) (documento n.o 493593). |
| See minutes from meeting 16.7.2008 - Event No 491369. | Ver ata da reunião de 16.7.2008 - Documento n.o 491369. |
| See the signed sales contract between SDO and Oppdal municipality (Event No 490914). | Ver a assinatura do contrato de venda entre a SDO e o município de Oppdal (Documento n.o 490914). |
| Event Numbers 491369 and 493593. | Documentos n.os 491369 e 493593. |
| This Chapter of the Guidelines corresponds to the Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (OJ C 209, 10.7.1997, p. 3) also available at: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/ | Este capítulo das Orientações corresponde à Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (JO C 209 de 10.7.1997, p. 3), igualmente disponível no seguinte endereço: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/ |
| Commission decision of 30.1.2008 in case C 35/06, OJ 2008, 14.5.2008, L 126/3. | Decisão da Comissão de 30.1.2008, no processo C 35/06, JO L 126 de 14.5.2008, pág. 3. |
| Available at: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/ | (Disponível em: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/ |
| Section 2.2 of the State Aid Guidelines on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities corresponds to the Commission Communication on state aid elements in sales of land and buildings by public authorities (OJ C 209, 10.7.1997, p. 3). | O ponto 2.2 das Orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos na venda de terrenos e imóveis por entidades públicas corresponde à Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (JO C 209 de 10.7.1997, p. 3). |
| Commission decision of 30.1.2008 in case C 35/06, OJ 2008, 14.5.2008, L 126/3, paragraph 59. | Decisão da Comissão de 30.1.2008, no processo C 35/06, JO L 126de 14.5.2008, pág. 3, ponto 59. |
| Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, Judgment of 13 December 2011, not yet reported. | Processo T-244/08, Konsum Nord/Comissão, acórdão de 13 de dezembro de 2011 (ainda não publicado). |
| Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, paragraphs 72-76. | Processo T-244/08 Konsum Nord/Comissão, n.os 72-76. |
| Case T-244/08 Konsum Nord v Commission, paragraph 73. | Processo T-244/08 Konsum Nord/Comissão, n.o 73. |
| The Authority referred to Commission decision C35/2006 [26]which dealt with the sale of land by the Swedish municipality of Åre, where the municipality had received a conflicting higher offer on the property.Moreover, the Authority expressed doubts as to whether the sale of land could be considered compatible with the functioning of the EEA Agreement, especially on the basis of Article 61(3)(c) of the EEA Agreement. | O Órgão de Fiscalização remeteu para a decisão da Comissão C35/2006 [26], relativa à venda de um terreno pelo Município sueco de Åre, em que o Município tinha recebido uma oferta concorrente mais elevada.Além disso, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de a venda do terreno poder ser considerada compatível com o funcionamento do Acordo EEE, nomeadamente com base no artigo 61.o, n.o 3, alínea c), desse Acordo. |
| Comments by the Norwegian authorities | 5 Observações das autoridades norueguesas |
| Further, the Norwegian authorities argue that the expert valuations were obtained prior to any sales negotiations with SDO and that the reports reflect the market price of the property. | Além disso, as autoridades norueguesas alegam que as avaliações dos peritos foram obtidas antes de quaisquer negociações de venda com a SDO e que os relatórios refletem o preço de mercado do terreno. |
| Additionally, the Norwegian authorities submitted an overview produced by Oppdal municipality showing that the price for the property is the highest price paid per square metre in the area known to the municipality. | Por outro lado, as autoridades norueguesas apresentaram um documento de síntese preparado pelo Município de Oppdal demonstrando que, tanto quanto era do conhecimento do Município, o preço do terreno era o preço mais elevado pago por metro quadrado na zona. |
| Furthermore, the Norwegian authorities argue that the market price should reflect the value a regular buyer would be willing to pay for the property, excluding buyers with special interests. | Além disso, as autoridades norueguesas alegam que o preço de mercado deve refletir o valor que um comprador normal estaria disposto a pagar pelo terreno, excluindo os compradores com interesses especiais. |
| These were carried out in July 2008, respectively on the 7 and 9 of July. | Estas avaliações foram realizadas em 2008, respetivamente, em 7 e 9 de julho. |
| While SDO showed an interest in the property in February 2007 and later the same year signalled an interest in purchasing the property, no option to buy the property was granted by the Norwegian authorities, and there are no indications in the correspondence provided by the Norwegian authorities that sales negotiations or an agreement as to the purchase price was agreed upon before the conclusions of both expert valuations were known. | Embora a SDO tenha manifestado interesse na terreno em fevereiro de 2007 e, mais tarde, no mesmo ano, tenha assinalado o seu interesse na aquisição do terreno, as autoridades norueguesas não tinham concedido qualquer opção para adquirir o terreno e não existem indicícios na correspondência apresentada pelas autoridades norueguesas de negociações relativas à venda ou de um acordo sobre o preço de aquisição antes de serem conhecidas as conclusões das avaliações dos dois peritos. |
| In a letter dated 30 November 2007 [6], the municipality replied that the interest to buy the property would not be considered until the area had been rezoned,. On 31 March 2008, the area was rezoned [7]. | Por carta de 30 de novembro de 2007 [6], o Município respondeu que o interesse em adquirir o terreno não seria analisado até a zona ser reclassificada.Em 31 de março de 2008 a zona foi reclassificada [7]. |
