| Source | Target | | като взе предвид протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд (наричан по-нататък „протокол 3“), и по-специално член 1, параграф 2 от част I и член 7, параграф 2 от част II, | gestützt auf das Protokoll 3 des Überwachungs- und Gerichtshofabkommens („Protokoll 3“), insbesondere aufTeil I Artikel 1 Absatz 2 sowie auf Teil II Artikel 7 Absatz 2, |
| като взе предвид консолидираната версия на Решение № 195/04/COL на Надзорния орган на ЕАСТ от 14 юли 2004 г. относно разпоредбите за прилагане, предвидени в член 27 от част II на протокол 3 (наричано по-нататък „решението за разпоредбите за прилагане“) [1], | gestützt auf die konsolidierte Fassung des Beschlusses Nr. 195/04/KOL der Überwachungsbehörde vom 14. Juli 2004 über die Durchführungsbestimmungen von Teil II Artikel 27 des Protokolls 3 („Beschluss über die Durchführungsbestimmungen“) [1], |
| като Прикани заинтересованите страни да представят своите мнения съгласно тези разпоредби [2]и като взе предвид техните мнения, | nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den vorgenannten Artikeln [2]und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahmen, |
| С писмо от 3 юли 2008 г. (Док. № 484519), Oppdal Booking AS (наричано по-нататък „ОВ“), жалбоподател, подаде жалба срещу община Oppdal (наричана по-нататък „общината“), възнамеряваща да продаде наStrand Drift Oppdal AS (наричано по-нататък „SDO“) имот gnr 271/8 (наричан по-нататък „имотът“), намиращ се в Oppdal. | Mit Schreiben vom 3. Juli 2008 (Vorgang Nr. 484519) reichte der Beschwerdeführer, die Oppdal Booking AS („OB“), eine Beschwerde gegen den geplanten Verkauf des Grundstücks Nr. 271/8 („das Grundstück“) in Oppdal durch die Kommune Oppdal („die Kommune“) an die Strand Drift Oppdal AS („SDO“) ein. |
| С писмо от 9 юли 2008 г. (Док. № 485146) Надзорният орган поиска допълнителна информация от норвежките органи. | Mit Schreiben vom 9. Juli 2008 (Vorgang Nr. 485146) forderte die Überwachungsbehörde von den norwegischen Behörden weitere Angaben an. |
| С писмо от 8 септември 2008 г. (Док. № 491369) купувачът SDO представи своите коментари пред Надзорния орган. | Mit Schreiben vom 8. September 2008 (Vorgang Nr. 491369) übermittelte der Käufer, die SDO, der Überwachungsbehörde seine Stellungnahme. |
| С писмо от 9 септември 2008 г. (Док. № 490914) норвежките органи отговориха на искането за информация. | Am 9. September 2008 (Vorgang Nr. 490914) antworteten die norwegischen Behörden auf das Auskunftsersuchen. |
| С писмо от 1 октомври 2008 г. (Док. № 493593) жалбоподателят представи допълнителна информация. | Mit Schreiben vom 1. Oktober 2008 (Vorgang Nr. 493593) übermittelte der Beschwerdeführer weitere Angaben. |
| Решение на Надзорния орган № 417/10/COL за откриване на официална процедура по разследване, предвидена в член 1, параграф 2 от част I на протокол 3 (наричано по-нататък „решението за откриване на процедура“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз и в притурката за ЕИП към него [3]. | Der Beschluss Nr. 417/10/KOL der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens nach Teil I Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 („Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage veröffentlicht [3]. |
| Надзорният орган покани заинтересованите страни да представят своите мнения относно решението.С писмо от 3 декември 2010 г. (Док. № 579649) норвежките органи предадоха своите коментари (и тези на SDO) относно решението за откриване на процедура. | Die Überwachungsbehörde forderte betroffene Dritte auf, zu diesem Beschluss Stellung zu beziehen.Mit Schreiben vom 3. Dezember 2010 (Vorgang Nr. 579649) legten die norwegischen Behörden ihre Stellungnahme zum Einleitungsbeschluss (sowie die Stellungnahme von SDO) vor. |
| 2 Хронология на събитията | 2 Abfolge der Ereignisse |
| С писмо от 7 февруари 2007 г. [4]. SDO предлага чрез заявление в общината да изгради съоръжение за услуги за клиенти на ски курорт върху имот gnr 271/8. | Mit Schreiben vom 7. Februar 2007 [4]beantragte SDO die Genehmigung des Baus einer Serviceeinrichtung für Skiurlauber auf dem Grundstück Nr. 271/8. |
| За да може районът да се използва за тази цел, се налага да се промени регулацията на имота. | Eine Verwendung des Grundstücks für diesen Zweck machte eine Umwidmung erforderlich. |
| С писмо от 19 октомври 2007 г. [5]SDO заявява интереса си да закупи имота. | Mit Schreiben vom 19. Oktober 2007 [5]bekundete SDO Interesse am Kauf des Grundstücks. |
| С писмо от 30 ноември 2007 г. [6]. Общината отговаря, че проявата на интерес към закупуване на имота няма да бъде разгледана, докато не бъде променена регулацията на района. | In einem Schreiben vom 30. November 2007 [6]antwortete die Kommune, dass sie vor der Umwidmung des Grundstücks keine Entscheidung über einen Verkauf treffen werde. |
| На 31 март 2008 г. регулацията на района е променена [7]. | Am 31. März 2008 wurde die Fläche umgewidmet. |
| С писмо от 23 април 2008 г. [8]. OB подава жалба срещу решението за промяна на регулацията на имота. | Mit Schreiben vom 23. April 2008 [8]legte OB Beschwerde gegen die Umwidmung des Grundstücks ein. |
| С писмо от 7 май 2008 г. [9]. общината информира SDO, че вследствие на жалбата неговата проява на интерес към закупуване на имота няма да може да се разгледа, докато не бъде взето решение по жалбата. | Wegen dieser Beschwerde teilte die Kommune SDO mit Schreiben vom 7. Mai 2008 [9]mit, dass der Verkauf des Grundstücks erst dann erwogen werden könne, wenn über die Beschwerde beschlossen worden sei. |
| На 26 май 2008 г. общината решава да не уважи жалбата на OB относно промяна на регулацията на имота, а да отнесе жалбата към Службата на губернатора на област Oppland (FFylkesmannen) [10].С писмо от 30 май 2008 г. [11]OB заявява интереса си да закупи имота, в случай че жалбата му не бъде удовлетворена от областния управител. | Am 26. Mai 2008 beschloss die Kommune, der Beschwerde von OB über die Umwidmung des Grundstücks nicht stattzugeben und sie an das Amt des Bezirksgouverneurs von Oppland (Fylkesmannen) weiterzuleiten [10].Mit Schreiben vom 30. Mai 2008 [11]bekundete OB Interesse am Kauf des Grundstücks, sollte das Amt des Bezirksgouverneurs der Beschwerde nicht stattgeben. |
| С писмо от 6 юни 2008 г. [12]. общината уведомява SDO, че няма да разгледа проявата на интерес на SDO към закупуване на имота, преди службата на областния управител да вземе решение по жалбата. | Mit Schreiben vom 6. Juni 2008 [12]teilte die Kommune SDO mit, dass sie sich erst dann mit dem Verkauf des Grundstücks an SDO befassen werde, wenn das Amt des Bezirksgouverneurs eine Entscheidung über die Beschwerde getroffen habe. |
| Освен това общината подчертава, че не е дала на SDO опция за закупуване на имота [13]. | Ferner wies die Kommune darauf hin, dass sie SDO kein Vorkaufsrecht eingeräumt habe. [13] |
| На 30 юни 2008 г. изпълнителният комитет на общината решава да поръча две отделни оценки на стойността на имота и едва след това да пристъпи към преговори за продажба с SDO [14]. | Am 30. Juni 2008 beschloss der Exekutivausschuss der Kommune, zwei getrennte Wertgutachten für das Grundstück einzuholen und danach Verkaufsverhandlungen mit SDO einzuleiten [14]. |
| С писмо от 3 юли 2008 г. [15]OB подава жалба до Надзорния орган срещу намерението на общината да продаде имота на SDO. | Mit Schreiben vom 3. Juli 2008 [15]legte OB bei der Überwachungsbehörde Beschwerde gegen den geplanten Verkauf des Grundstücks an SDO ein. |
| С писмо от 10 юли 2008 г. [16]. OB поисква достъп до двете независими оценки на стойността на имота. | Mit Schreiben vom 10. Juli 2008 [16]verlangte OB Einsicht in die beiden unabhängigen Wertgutachten für das Grundstück. |
| На 16 юли 2008 г. [17]. SDO и общината се събират, за да обсъдят проектодоговора за продажба на имота. | Am 16. Juli 2008 [17]kamen SDO und die Kommune zu einer Besprechung über den Entwurf eines Kaufvertrags für das Grundstück zusammen. |
| Общината уведомява SDO относно независимите оценки и продажната цена за имота. | Die Kommune informierte SDO über die unabhängigen Wertgutachten und den Verkaufspreis für das Grundstück. |
| Определена е продажна цена в размер на 850000 NOK (според независимите оценки на стойността). | Der Verkaufspreis wurde (gemäß den unabhängigen Wertgutachten) auf 850000 NOK festgelegt. |
| На SDO е даден срок до 17 юли 2008 г., за да прецени договора, а общината планира да вземе решение относно продажбата на заседание на 24 юли 2008 г [18]. | SDO hatte bis 17. Juli 2008 Zeit, den Vertrag zu prüfen; die Entscheidung der Kommune über den Verkauf sollte in der Sitzung vom 24. Juli 2008 getroffen werden. |
| SDO подписва договора на 18 юли 2008 г. [19]. | SDO unterzeichnete den Vertrag am 18. Juli 2008 [19]. |
| С писмо от 23 юли 2008 г. [20]. OB предлага оферта за имота в размер на 3,1 млн. NOK. | Mit Schreiben vom 23. Juli 2008 [20]bot OB 3,1 Mio. NOK für das Grundstück. |
| Община Oppdal подписва договора за продажба с SDO на 31 юли 2008 г. [21]. | Die Kommune Oppdal unterzeichnete am 31. Juli 2008 den Kaufvertrag mit SDO [21]. |
| 3 Жалбата | 3 Die Beschwerde |
| През юли 2008 г. OB подава жалба до Надзорния орган с мотива, че община Oppdal възнамерява да продаде имот gnr 271/8 на SDO без предварителен публичен търг. | Im Juli 2008 legte OB bei der Überwachungsbehörde Beschwerde gegen den Verkauf des Grundstücks Nr. 271/8 an SDO mit der Begründung ein, dass der Verkauf ohne öffentliche Ausschreibung erfolgen sollte. |
| Преди промяната на регулацията имотът е бил част от пространство, определено за паркиране за клиентите на близък ски курорт. | Das Grundstück lag vor der Umwidmung in einer für Parkplätze für Skiurlauber bestimmten Zone. |
| OB притежава и експлоатира ски курорта Oppdal и свързани с него предприятия. | OB ist Eigentümer und Betreiber des Skigebiets Oppdal und der dazu gehörigen Gewerbe. |
| Купувачът на участъка, SDO, е конкурент на OB и преди това е държал под наем имот на OB за своята дейност, свързана с предоставянето на ски оборудване и ски учители. | Der Käufer des fraglichen Grundstücks, SDO, ist ein Wettbewerber von OB, der zuvor von OB Räume für seinen Skiverleih und seine Skischule angemietet hatte. |
| След като OB увеличава наема, SDO започва да търси нови помещения [22]. | Nachdem OB die Miete erhöht hatte, suchte SDO nach neuen Geschäftsräumen [22]. |
| В жалбата си OB твърди, че имотът ще бъде продаден без предварителния публичен търг, предвиден в дадените от Надзорния орган Насоки за държавна помощ относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (наричани по-нататък „Насоките“) [23], раздел 2.1. | In der Beschwerde machte OB geltend, das Grundstück sollte entgegen Ziffer 2.1 der Leitlinien der Überwachungsbehörde betreffend Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand („Leitlinien“) [23]ohne öffentliche Ausschreibung verkauft werden. |
| Освен това OB заявява, че общината не е действала в съответствие с алтернативната процедура, описана в раздел 2.2 от Насоките, тъй като преговорите за продажба с потенциалния купувач са започнали, преди да се получи независимата оценка на имота [24]. | OB argumentierte weiter, die Kommune habe nicht das alternative Verfahren von Ziffer 2.2 der Leitlinien angewandt, da die Verkaufsverhandlungen mit dem Kaufinteressenten aufgenommen worden seien, bevor ein unabhängiges Wertgutachten für das Grundstück eingeholt worden war [24]. |
| Освен това OB твърди, че не е ясно на какви принципи се основават докладите за оценка. | Darüber hinaus sei nach Ansicht von OB unklar, nach welchen Grundsätzen die Wertbestimmung vorgenommen worden sei. |
| OB заявява, че неговата оферта за 3,1 млн. NOK, основаваща се на същата експлоатация на собствеността като купувача, показва, че продажната цена не отразява пазарната цена. | Sein Angebot in Höhe von 3,1 Mio. NOK für dieselbe Nutzung des Grundstücks zeige, dass der Verkaufspreis nicht dem Marktpreis entspreche. |
| Освен това OB заявява, че не би могло да се счита за купувач с особен интерес към имота [25]. | Außerdem könne OB nicht als Käufer mit besonderem Interesse am Grundstück eingestuft werden [25]. |
| 4 Основания за откриване на процедурата | 4 Gründe für die Einleitung des Verfahrens |
| Надзорният орган откри официална процедура по разследване въз основа на това, че продажбата на земя от община Oppdal в полза на Strand Drift Oppdal AS би могла да представлява държавна помощ. | Die Überwachungsbehörde eröffnete das förmliche Prüfverfahren wegen Verdachts auf staatliche Beihilfe beim Verkauf des Grundstücks an die Strand Drift Oppdal AS durch die Kommune Oppdal. |
| По-специално, Надзорният орган изразява съмнения дали продажната цена отразява пазарната цена на имота и дали става въпрос за незаконна държавна помощ. | Sie stellte sich insbesondere die Frage, ob der Verkaufspreis dem Marktpreis des Grundstücks entspricht und ob eine rechtswidrige staatliche Beihilfe vorliegt. |
| Като общо правило, според Надзорния орган, в случаите когато общината получи от друг участник по-висока оферта за имот след оценка на независим експерт, общината следва да разгледа по-внимателно по-високата оферта, за да гарантира, че собствеността е продадена по пазарна стойност. | Nach Ansicht der Überwachungsbehörde sollte eine Gemeinde, die nach Vornahme eines unabhängigen Wertgutachtens für eine Immobilie ein konkurrierendes höheres Angebot erhält, dieses höhere Angebot generell näher prüfen, um sicherzugehen, dass die Immobilie zum Marktpreis verkauft wird. |
| Това може да бъде направено или чрез нова оценка на имота, или чрез преоценка от независимия експерт оценител. | Dazu kann entweder ein neues Gutachten angefordert werden oder der frühere unabhängige Sachverständige nimmt eine Neubewertung des Grundstücks vor. |
| В писмо от 3 декември 2010 г. [27]. норвежките органи препращат към писмото си до Надзорния орган от 9 септември 2008 г. [28]. В писмото от 9 септември 2008 г. норвежките органи изтъкват, че процедурата, описана в точка 2.2 от Насоките, е спазена и следователно няма наличие на държавна помощ при трансакцията. Освен това норвежките органи твърдят, че експертните оценки са получени преди каквито и да било преговори за продажба с SDO и че докладите отразяват пазарната цена на имота. | Nach Ansicht der norwegischen Behörden ist das Angebot von OB (3,1 Mio. NOK) als ein Angebot eines Käufers mit besonderem Interesse zu betrachten, da OB auf dem örtlichen Skidienstleistungsmarkt eine marktbeherrschende Stellung habe und daher bereit sei, einen überhöhten Preis zu zahlen, um Wettbewerber aus dem Markt zu drängen. |
| В допълнение норвежките органи представят изготвен от община Oppdal общ преглед, от който става ясно, че цената на имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър в района. Освен това норвежките власти твърдят, че пазарната цена следва да отразява стойността, която е готов да плати за имота обикновен купувач, а не купувачи със специални интереси. Поради това норвежките органи твърдят, че офертата на ОВ за 3,1 млн NOK трябва да се разглежда като оферта на страна със специален интерес, тъй като ОВ има господстващо положение на местния пазар на ски услуги и следователно е дружеството е склонно да плати прекалено висока цена, за да елиминира конкурентите си на пазара. Ето защо норвежките органи твърдят, че стойността, посочена от експертите оценители, отразява действителната пазарна стойност на имота. | Die norwegischen Behörden vertreten somit die Auffassung, dass der in den Gutachten genannte Grundstückswert dem tatsächlichen Marktwert entspricht. |
| 6 Мнения на Strand Drift Oppdal AS [29] | 6 Stellungnahme von Strand Drift Oppdal AS [29] |
| SDO твърди, че настоящият случай и Решението на Комисията относно Държавна помощ C35/2006 са несъпоставими. | SDO macht geltend, dass die vorliegende Sache nicht mit der Kommissionsentscheidung in der Sache C35/2006 verglichen werden könne. |
| В случая на Решението относно Държавна помощ C35/2006 независимата оценка на имота е била извършена почти две години и половина преди да се състои продажбата и за такъв дълъг период от време стойността на земята може да се промени значително. | In der Sache C35/2006 sei die unabhängige gutachterliche Wertermittlung des Grundstücks fast zweieinhalb Jahre vor dem Verkauf vorgenommen worden und in dieser Zeit hätte sich der Wert des Grundstücks erheblich verändern können. |
| На второ място SDO твърди, че от фактите по Дело C35/2006 не става ясно дали независимото оценяване е било използвано за определяне на стойността на договора. | Zweitens lasse der Sachverhalt in der Sache C35/2006 nach Ansicht von SDO offen, ob die unabhängige Wertermittlung tatsächlich als Grundlage für den Verkaufspreis verwendet wurde. |
| От друга страна, SDO изтъква, че в настоящия случай продажбата на земя е извършена в съответствие с раздел 2.2 от Насоките на Надзорния орган. | Im vorliegenden Fall hingegen sei der Verkauf des Grundstücks gemäß Ziffer 2.2 der Leitlinien der Überwachungsbehörde erfolgt. |
| SDO твърди също така, че офертата на ОВ явно е част от стратегията му да стане единствен доставчик на ски услуги на местния пазар, което според SDO обяснява защо ОВ е направил оферта, далеч надхвърляща пазарната стойност на имота. | SDO erklärt weiter, das Angebot von OB scheine Teil einer Strategie zu sein, die darauf angelegt sei, zum alleinigen Anbieter von Skidienstleistungen auf dem örtlichen Markt zu werden, wodurch sich SDO zufolge erklärt, warum das Angebot von OB weit über dem Marktwert des Grundstücks liegt. |
| SDO се позовава и на информацията, предоставена от община Oppdal в преглед от 29 август 2008 г. [30]. от която става ясно, че продажната цена за имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър. | SDO verweist ferner auf die Angaben der Kommune Oppdal in einer Übersicht vom 29. August 2008 [30], aus der hervorgehe, dass der Quadratmeterpreis, der für das Grundstück gezahlt wurde, soweit bekannt, der höchste Preis in der gesamten Kommune sei. |
| Освен това SDO твърди, че жалбоподателят е закупил имоти в района на цени, значително по-ниски от продажната цена в настоящия случай. | Außerdem trägt SDO vor, dass der Beschwerdeführer in dem Gebiet Grundstücke zu erheblich niedrigeren Preisen erworben habe als in diesem Fall. |
| SDO също така изтъква, че според норвежкото договорно право даден договор е сключен и задължителен, ако страните са се споразумели по неговите клаузи независимо от това, дали договорът действително е подписан. | SDO macht zudem geltend, dass ein Vertrag nach norwegischem Vertragsrecht als geschlossen gilt und bindend ist, wenn sich die Parteien über die Bedingungen geeinigt haben, ganz gleich, ob der Vertrag auch tatsächlich unterzeichnet wurde. |
| Следователно SDO е на мнение, че община Oppdal е била законово задължена да продаде имота на SDO по времето, когато OB е внесъл своята оферта. | Daher ist SDO der Auffassung, dass die Kommune Oppdal bei Eingang des Angebots von OB bereits rechtlich verpflichtet war, das Grundstück an SDO zu verkaufen. |
| SDO счита, че продажбата на имота е била извършена по пазарна стойност, тъй като продажната цена се основава на оценката на двама независими експерти в съответствие с Насоките на Надзорния орган. | SDO ist der Meinung, dass das Grundstück zum Marktwert verkauft wurde, da der Verkaufspreis gemäß den Leitlinien der Überwachungsbehörde auf den Wertgutachten zweier unabhängiger Sachverständiger beruhe. |
