| Source | Target | | На 16 юли 2008 г. [17]. SDO и общината се събират, за да обсъдят проектодоговора за продажба на имота. | 16. juulil 2008 [17]kohtusid SDO ja omavalitsus, et arutada kinnistu müügilepingu mustandit. |
| Общината уведомява SDO относно независимите оценки и продажната цена за имота. | Omavalitsus teavitas SDOd sõltumatutest hindamistest ja kinnistu müügihinnast. |
| Определена е продажна цена в размер на 850000 NOK (според независимите оценки на стойността). | Müügihinnaks määrati 850000 Norra krooni (vastab sõltumatutele hindamistele). |
| На SDO е даден срок до 17 юли 2008 г., за да прецени договора, а общината планира да вземе решение относно продажбата на заседание на 24 юли 2008 г [18]. | SDO-le anti 17. juulini 2008 aega vaadata läbi leping; omavalitsusel oli kavas teha müügiotsus 24. juuli 2008. aasta koosolekul [18]. |
| SDO подписва договора на 18 юли 2008 г. [19]. | SDO allkirjastas lepingu 18. juulil 2008 [19]. |
| С писмо от 23 юли 2008 г. [20]. OB предлага оферта за имота в размер на 3,1 млн. NOK. | 23. juuli 2008. aasta kirjas [20]pakkus OB kinnistu eest 3,1 miljonit Norra krooni. |
| Община Oppdal подписва договора за продажба с SDO на 31 юли 2008 г. [21]. | Oppdali omavalitsus allkirjastas SDOga müügilepingu 31. juulil 2008 [21]. |
| 3 Жалбата | 3 Kaebus |
| През юли 2008 г. OB подава жалба до Надзорния орган с мотива, че община Oppdal възнамерява да продаде имот gnr 271/8 на SDO без предварителен публичен търг. | aasta juulis esitas OB kaebuse järelevalveametile seoses süüdistusega, et Oppdali omavalitsus kavatses müüa kinnistu nr 271/8 SDO-le ilma avaliku pakkumiseta. |
| Преди промяната на регулацията имотът е бил част от пространство, определено за паркиране за клиентите на близък ски курорт. | Kinnistu on osa piirkonnast, mis oli enne kasutusotstarbe muutmist määratud suusakeskuse parklaks. |
| OB притежава и експлоатира ски курорта Oppdal и свързани с него предприятия. | OB omab ja käitab Oppdali suusakeskust ja sellega seotud ettevõtteid. |
| Купувачът на участъка, SDO, е конкурент на OB и преди това е държал под наем имот на OB за своята дейност, свързана с предоставянето на ски оборудване и ски учители. | Kõnealuse maatüki ostja, SDO, on OB konkurent, kes varem liisis OB-lt kinnistut äritegevuseks seoses suusavarustuse laenutuse ja suusainstruktorite pakutavate teenustega. |
| След като OB увеличава наема, SDO започва да търси нови помещения [22]. | Kui OP tõstis renti, hakkas SDO otsima uusi äriruume [22]. |
| Освен това OB твърди, че не е ясно на какви принципи се основават докладите за оценка. | Veel väitis OB, et ei olnud selge, millistele põhimõtetele hindamisaruanded tuginesid. |
| OB заявява, че неговата оферта за 3,1 млн. NOK, основаваща се на същата експлоатация на собствеността като купувача, показва, че продажната цена не отразява пазарната цена. | OB väidab, et tema 3,1 miljoni Norra krooni suurune pakkumine, mis põhineb ostjaga samasugusel kinnistu kasutamisel, näitab, et müügihind ei väljenda turuhinda. |
| Освен това OB заявява, че не би могло да се счита за купувач с особен интерес към имота [25]. | Peale selle väitis OB, et teda ei saaks pidada ostjaks, kellel on kinnistu vastu erihuvi [25]. |
| 4 Основания за откриване на процедурата | 4 Menetluse algatamise põhjused |
| Надзорният орган откри официална процедура по разследваневъз основа на това, че продажбата на земя от община Oppdal в полза на Strand Drift Oppdal AS би могла да представлява държавна помощ. | Järelevalveamet algatas ametliku uurimismenetluse selle alusel, et maa müük Oppdali omavalitsuse poolt ettevõttele Strand Drift Oppdal AS võib kujutada endast riigiabi. |
| По-специално, Надзорният орган изразява съмнения дали продажната цена отразява пазарната цена на имота и дали става въпрос за незаконна държавна помощ. | Eelkõige oli järelevalveametil kahtlusi seoses sellega, kas müügihind kajastas kinnistu turuhinda ja kas see hõlmas ebaseaduslikult antud riigiabi. |
| Като общо правило, според Надзорния орган, в случаите когато общината получи от друг участник по-висока оферта за имот след оценка на независим експерт, общината следва да разгледа по-внимателно по-високата оферта, за да гарантира, че собствеността е продадена по пазарна стойност. | Järelevalveameti arvates peaks olukordades, kus omavalitsus saab kinnistule kõrgema konkureeriva pakkumise pärast sõltumatu eksperdi poolset hindamist, omavalitsus üldiselt uurima kõnealust kõrgemat pakkumist täpsemalt, et tagada kinnistu müük turuhinnaga. |
| Това може да бъде направено или чрез нова оценка на имота, или чрез преоценка от независимия експерт оценител. | Seda saab teha kas küsides kinnistu kohta teist hinnangut või lastes sõltumatul hindajal kinnistut uuesti hinnata. |
| В писмо от 3 декември 2010 г. [27]. норвежките органи препращат към писмото си до Надзорния орган от 9 септември 2008 г. [28]. В писмото от 9 септември 2008 г. норвежките органи изтъкват, че процедурата, описана в точка 2.2 от Насоките, е спазена и следователно няма наличие на държавна помощ при трансакцията. Освен това норвежките органи твърдят, че експертните оценки са получени преди каквито и да било преговори за продажба с SDO и че докладите отразяват пазарната цена на имота. | Seepärast on Norra ametiasutused seisukohal, et OB 3,1 miljoni Norra krooni suurust pakkumist tuleb käsitada erihuvi omava poole pakkumisena, võttes arvesse seda, et OB-l on suusateenuste kohalikul turul valitsev positsioon ja ta on seega valmis maksma ülemäära kõrget hinda, et kõrvaldada turult konkurendid. |
| В допълнение норвежките органи представят изготвен от община Oppdal общ преглед, от който става ясно, че цената на имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър в района. Освен това норвежките власти твърдят, че пазарната цена следва да отразява стойността, която е готов да плати за имота обикновен купувач, а не купувачи със специални интереси. Поради това норвежките органи твърдят, че офертата на ОВ за 3,1 млн NOK трябва да се разглежда като оферта на страна със специален интерес, тъй като ОВ има господстващо положение на местния пазар на ски услуги и следователно е дружеството е склонно да плати прекалено висока цена, за да елиминира конкурентите си на пазара. Ето защо норвежките органи твърдят, че стойността, посочена от експертите оценители, отразява действителната пазарна стойност на имота. | Seepärast väidavad Norra ametiasutused, et ekspertidest hindajate esitatud väärtus kajastab kinnistu tegelikku turuväärtust. |
| 6 Мнения на Strand Drift Oppdal AS [29] | 6 Strand Drift Oppdal ASi märkused [29] |
| SDO твърди, че настоящият случай и Решението на Комисията относно Държавна помощ C35/2006 са несъпоставими. | SDO märgib, et kõnealust juhtumit ja komisjoni otsust C35/2006 ei saa võrrelda. |
| В случая на Решението относно Държавна помощ C35/2006 независимата оценка на имота е била извършена почти две години и половина преди да се състои продажбата и за такъв дълъг период от време стойността на земята може да се промени значително. | Otsuse C35/2006 puhul tehti kinnistu sõltumatu hindamine peaaegu kaks ja pool aastat ennemüügi toimumist ning sellise pika aja jooksul võib maa väärtus oluliselt muutuda. |
| На второ място SDO твърди, че от фактите по Дело C35/2006 не става ясно дали независимото оценяване е било използвано за определяне на стойността на договора. | Teiseks väidab SDO, et juhtumi C35/2006 faktidest ei selgu, kas sõltumatut hinnangut kasutati lepinguväärtuse määramiseks. |
| От друга страна, SDO изтъква, че в настоящия случай продажбата на земя е извършена в съответствие с раздел 2.2 от Насоките на Надзорния орган. | SDO väidab, et seevastu praegusel juhul toimus maa müük vastavalt järelevalveameti suuniste punktile 2.2. |
| SDO твърди също така, че офертата на ОВ явно е част от стратегията му да стане единствен доставчик на ски услуги на местния пазар, което според SDO обяснява защо ОВ е направил оферта, далеч надхвърляща пазарната стойност на имота. | Veel väidab SDO, et OB pakkumine tundub olevat osa strateegiast saada kohalikul turul ainukeseks suusateenuste pakkujaks, mis SDO sõnul selgitab, miks OB tegi pakkumise, mis ületab kinnistu turuväärtust. |
| SDO се позовава и на информацията, предоставена от община Oppdal в преглед от 29 август 2008 г. [30]. от която става ясно, че продажната цена за имота е най-високата известна на общината цена на квадратен метър. | SDO osutab ka Oppdali omavalitsuse 29. augusti 2008. aasta ülevaates [30]esitatud teabele, mille kohaselt on kinnistu ruutmeetri müügihind omavalitsusele teadaolev kõrgeim hind. |
| Освен това SDO твърди, че жалбоподателят е закупил имоти в района на цени, значително по-ниски от продажната цена в настоящия случай. | Veel märgib SDO, et kaebuse esitaja on ostnud piirkonnas maad hinnaga, mis on oluliselt madalam, kui on müügihind praegusel juhul. |
| SDO също така изтъква, че според норвежкото договорно право даден договор е сключен и задължителен, ако страните са се споразумели по неговите клаузи независимо от това, дали договорът действително е подписан. | SDO märgib ka, et vastavalt Norra lepinguseadusele on leping sõlmitud ja siduv, kui osapooled on tingimustes kokku leppinud, sõltumata sellest, kas leping on tegelikult allkirjastatud. |
| Следователно SDO е на мнение, че община Oppdal е била законово задължена да продаде имота на SDO по времето, когато OB е внесъл своята оферта. | Seepärast on SDO arvamusel, et Oppdali omavalitsus oli juriidiliselt kohustatud müüma kinnistu SDO-le ajal, mil OB esitas oma pakkumise. |
| SDO счита, че продажбата на имота е била извършена по пазарна стойност, тъй като продажната цена се основава на оценката на двама независими експерти в съответствие с Насоките на Надзорния орган. | SDO on seisukohal, et kinnistu müüdi turuhinnaga, kuna müügihind põhines vastavalt järelevalveameti suunistele kahe sõltumatu eksperdi hinnangul. |
| Ето защо SDO твърди, че в случая няма наличие на държавна помощ. | Seepärast väidab SDO, et tehing ei hõlma riigiabi. |
| Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи: | EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on sätestatud järgmine: |
| Насоки относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи [31] | Riigiabi suunised ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta [31] |
| Помощта трябва да бъде осигурена от държавата или чрез държавни ресурси. | Abi antakse riigi poolt või riigi vahenditest. |
| За целите на държавната помощ общините се считат като част от държавата, така че ресурсите на община Oppdal могат да бъдат разглеждани като държавни ресурси. | Seoses riigiabi andmisega käsitatakse omavalitsusi riigi osana, seega käsitletakse Oppdali omavalitsuse vahendeid riigi vahenditena. |
| Насоките относно държавна помощ по отношение на елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (наричани по-нататък „Насоките“) дават допълнителни указания за тълкуването и прилагането от страна на Надзорния орган на разпоредбите на Споразумението за ЕИП, уреждащи държавната помощ, когато става въпрос за оценка на продажби на обществени сгради и земя. | Riigiabi suunised ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta annavad täiendavaid suuniseid selle kohta, kuidas järelevalveamet tõlgendab ja kohaldab EMP lepingu riigiabisätteid, kui tegemist on riigi maa ja hoonete müümise hindamisega. |
| В раздел 2.1 е описана продажба чрез безусловна тръжна процедура, а в раздел 2.2 — въз основа на оценката на независим експерт. | Punktis 2.1 on kirjeldatud müüki tingimusteta pakkumismenetluse teel, punktis 2.2 on kirjeldatud müüki pärast sõltumatu eksperdi hinnangu saamist. |
| Продажбите на земя и сгради, които са публична собственост, под пазарната им стойност предполага участие на държавни ресурси. | Riigi omanduses oleva maa ja hoonete müük alla turuväärtuse viitab sellele, et hõlmatud on riigi vahendid. |
| Въпреки това в Насоките са предвидени две ситуации, при които, ако са изпълнени приложимите условия, заплатената за имота цена се привежда в съответствие с пазарната стойност, като по този начин се изключва наличието на държавни ресурси. | Suunistega on ette nähtud kaks olukorda, kus lähtutakse teatavatel tingimustel sellest, et kinnistu eest makstud hind vastab turuväärtusele; seega ei ole tegemist riigi vahendite kasutamisega. |
| Както бе отбелязано по-горе, тези две ситуации са: а) продажбата е била извършена чрез безусловна тръжна процедура; и б) продажбата е била извършена след оценка на независим експерт. | Nagu eespool märgitud, on need kaks olukorda järgmised: a) müük on toimunud tingimusteta pakkumismenetluse teel ja b) müük on toimunud pärast sõltumatu eksperdi hinnangu saamist. |
| В настоящия случай общината не е организирала безусловна тръжна процедура, а е използвала две независими експертни оценки като основа за определяне на продажната цена. | Praegusel juhul ei korraldanud omavalitsus tingimusteta pakkumismenetlust, vaid kasutas müügihinna määramisel kahe sõltumatu eksperdi hinnangut. |
| В раздел 2.2 от Насоките на Надзорния орган се предвижда, че „ако публичните органи не възнамеряват да приложат посочената в точка 2.1 процедура, би трябвало да се извърши независима оценка от един или повече независими оценители на активите преди започване на преговорите по продажбата, с цел определяне на пазарна цена, въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка. Определената по този начин пазарна цена е минималната покупна цена, която може да бъде приета, без да се предоставя държавна помощ.“ | Järelevalveameti suuniste punktiga 2.2 on kehtestatud, et „kui ametivõimud ei kavatse kasutada punktis 2.1 kirjeldatud menetlust, peab üks või mitu sõltumatut varade hindajat andma enne müügiläbirääkimisi sõltumatu hinnangu, et kehtestada turuväärtus üldtunnustatud turunäitajate ja hindamisstandardite alusel. Sel viisil kehtestatud turuhind on minimaalne ostuhind, millega võib nõustuda ilma riigiabi andmata.” |
| Норвежките органи посочиха, че община Oppdal е поръчала извършването на две оценки на стойността от независимите оценители г-н Geir Husebø и г-н Ragnar Lian. | Norra ametiasutused on märkinud, et Oppdali omavalitsus tellis kaks hindamist sõltumatutelt hindajatelt Geir Husebølt ja Ragnar Lianilt. |
| И в двата доклада се прави сходна пазарна оценка на имота: съответно 800000 NOK и 850000 NOK. | Mõlemas aruandes esitatud hinnangul on kinnistu turuväärtus sarnane, vastavalt 800000 ja 850000 Norra krooni. |
| Продажбата на имота | Kinnistu müük |
| Както посочва Надзорният орган в решението за откриване на процедурата, в Насоките не се говори изрично за ситуация, при която е получена по-висока оферта от друг участник след получаването на експертната оценка, а преди сключването на договора. | Nagu järelevalveamet märkis menetluse algatamise otsuses, ei hõlma suunised selgelt olukorda, kus kõrgem konkureeriv pakkumine saadakse pärast eksperdihinnangu saamist, kuid enne lepingu sõlmimist. |
| Надзорният орган счита, че в такава ситуация представянето от страна на друг участник на по-висока оферта би могло да породи съмнения дали експертните оценки отразяват действителната пазарна стойност на имота. | Järelevalveameti arvates võib sellises olukorras kõrgema konkureeriva pakkumise esitamine äratada kahtlusi, kas hindamised peegeldavad kinnistu tegelikku turuhinda. |
| В решението за откриване на процедурата Надзорният орган се позовава на Решението на Комисията относно Държавна помощ C35/2006, което се отнася до ситуация, при която е била представена оферта след получаването на експертната оценка. | Menetluse algatamise otsuses on järelevalveamet osutanud komisjoni otsusele C35/2006, milles käsitleti olukorda, kus pakkumine tehti pärast eksperdihinnangu saamist. |
| В своето решение Комисията заявява: | Komisjon märkis oma otsuses: |
| „Дори ако беше извършена експертна оценка в съответствие със Съобщението [32], т.е. оценка на конкретния участък земя за продажба, извършена точно преди продажбата и на базата на общоприети стандарти за оценка, в отсъствието на реални ценови оферти тази оценка пак би била второстепенен инструмент за определяне на пазарната цена на земята. От момента, в който е подадена правдоподобна и обвързваща оферта и при условие, че тази оферта е пряко съпоставима и по-висока от цената според оценката, тя би трябвало да бъде предпочетена. Офертата установява истинска пазарна цена. В настоящия случай разликата между офертата и реално заплатената цена дава най-добра представа за загубените държавни средства [33].“ Решението на Комисията бе обжалвано пред Общиясъд. | Isegi juhul, kui vastavalt teatisele [32]oleks koostatud asjatundja hinnang (st vahetult enne müüki ja üldtunnustatud hindamisstandarditel põhinev hinnang müüdava maa kohta), oleks kõnealune hinnang tegeliku pakkumise puudumisel olnud vaid paremuselt teine vahend maa turuväärtuse kindlaksmääramiseks. Kohe, kui esitatakse usaldusväärne ja siduv pakkumine, mis on otseselt võrreldav ja sisaldab kõrgemat hinda kui asjatundja hinnang, tuleks eelistada pakkumist. Käesolevas juhtumis tuleks pakkumise ja tegeliku müügihinna vahet pidada parimaks viisiks riigi vahendite kaotuse mõõtmiseks [33].Komisjoni otsus kaevati edasi üldkohtusse. |
| Общият съд [34]изрази несъгласие с оценката на Комисията и установи, че не е налице държавна помощ при сделката за продажба на земя. | Üldkohus [34]ei nõustunud komisjoni hinnanguga ja leidis, et maamüügitehing ei hõlmanud riigiabi. |
| Общият съд заключи, че по-високата оферта от друг участник не е нито надеждна, нито сравнима с офертата, приета от общината [35]. | Üldkohus järeldas, et konkureeriv kõrgem pakkumine ei olnud ei tõsiseltvõetav ega võrreldav omavalitsuse heakskiidetud pakkumisega [35]. |
| Освен това Общият съд подчерта, че е важно да се разгледат конкретните обстоятелства по случая, когато се определя дали дадена оферта от друг участник може да се счита за сравнима [36].В настоящия случай норвежките органи представиха информация, че ОВ е купувач с особен интерес към имота и че вследствие на този особен интерес OB е било готово да плати необичайно висока цена за имота, с цел да попречи на SDO да започне дейност, конкурентна на неговата. | Veel juhtis üldkohus tähelepanu sellele, et otsustamisel, kas konkureerivat pakkumist saab pidada võrreldavaks, on oluline kaaluda juhtumi eriasjaolusid [36].Praegusel juhul on Norra ametiasutused väitnud, et OB oli ostja, kellel oli erihuvi kinnistu vastu ja seetõttu soovis ta maksta kinnistu eest ebanormaalselt kõrget hinda, et ennetada seda, et SDO asutab temaga konkureeriva ettevõtte. |
| OB е доминиращ доставчик на ски услуги за ски курорта. | OB on suusakeskuses valitsev suusateenuste pakkuja. |
| Чрез дейността си SDO ще бъде в пряка конкуренция с предоставяните от ОВ услуги и ще застраши пазарната позиция на OB. | SDO ettevõte konkureeriks otse OB osutatud teenustega ja ohustaks OB turupositsiooni. |
| OB възрази срещу промяната на регулацията на имота и когато жалбата му беше отхвърлена, OB поиска да закупи имота. | OB vaidlustas kinnistu kasutusotstarbe muutmise ja kui tema kaebus tagasi lükati, tahtis ta kinnistu ära osta. |
